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農地確權,值得期待

背景:2015年1月26日,國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局聯合發布《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》,要求在全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的同時,將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入不動產統一登記范疇。

農地確權,意義重大

此次將宅基地和集體建設用地以及農房一并納入不動產統一登記范疇符合十八屆三中全會提出的“賦予農民更多財產權力”的政策方向,以保護農戶宅基地用益物權,增加農民財富。我們認為,農村集體土地和房屋確權登記意義重大。

第一,厘清農民相關土地、房屋等財產權能,賦予農民土地使用權和房屋財產權,從而達到地權與產權的統一,解決歷史遺留的權能模糊問題;

第二, 提高農民財產性收入,打破農村與城市的土地不平等,為農民享受城鎮化土地增值收益提供政策保障;

第三, 有助于加快農村集體建設用地、宅基地流轉和農房入市交易,盤活農民持有的不動產財產,推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,增加農民財產性收入渠道。

所有權應該在經濟上有所體現,我國農村保有非常巨大的不動產資源,但現行制度阻礙了農民的土地、房產發揮其應有的物權經濟價值。

根據國家統計局公布數據推算,2012年我國農村人均住宅面積37.09平方米,按照我國農村人口6.7億推算農村住房總面積近250億平方米,宅基地市場價值(含農房及其附屬設施)超過20萬億,一旦農民土地、房產能夠依法流轉,將為我國農村人口帶來大量財富,形成新型城鎮化的重要驅動力量。

農房入市,大勢所趨

十八屆三中全會決定增加農村金融供給、提高農民收入以及新型城鎮化背景下,農村宅基地流轉以及農房入市已是大勢所趨。事實上,我國不少地區已經在宅地流通以及農房入市上做了諸多卓有成效的探索。

自80年代開始,樂清市開始推進集體土地農房的確權登記工作,90年代開始積極探索宅基地、農房的流轉,到2009年《中共樂清市委關于加快推進農村改革發展的實施意見》明確提出對持有集體土地使用證和房產證的農村房產,允許在全市金融機構抵押,允許在市域范圍內農業戶籍人口間轉讓。近幾年樂清農房抵押貸款年發生額均在50億元以上,解決了農村經濟發展融資問題,民營經濟發展十分活躍,是“溫州模式”的發源地。

樂清在農房流轉的積極探索啟示了我們,確權登記賦予農房、宅基地抵押、流轉功能,活躍了農村金融市場,為農民提供了重要融資渠道。然而在我國現行的法律、法規下,農房抵押貸款的推廣進展緩慢,較預期目標仍然存在很大差距。

農房抵押貸款仍需解決諸多難題

農房確權登記將從根本上解決“權能模糊”(權能即指農民對農房享有占有、使用、收益和處分權能)問題,農房、宅基地權能有序運轉,使得農房具備了法律意義上的產權,為加速推進農房抵押貸款踏出了堅實的一步。然而在農房確權登記的基礎上,我們仍需克服法律保障缺失、市場機制不全和處置變現受阻等諸多困難。

據此我們認為,政府首先需要完善相關政策法律制度,為農房抵押貸款掃除政策和法律障礙;其次,建立統一的農房交易流轉平臺,以政府調控與市場機制相結合,為農房變現提供真正的價值交易市場;再次,規范抵押資產評估制度,建立公平合理的價值評估體系,正確引導金融機構推進農房抵押貸款工作;最后,盡快破除城鄉二元現狀,完善農村社會保障制度,逐步弱化農村土地對于農民的社會保障功能。

將為三四線樓市注入新增量

過去的土地城鎮化農民從土地增值中獲取的利益很少,并未真正享受到城鎮化帶來的利好,加上現行法律法規對宅基地以及農房交易流轉的限制,大量農村土地房屋閑置,收入微薄導致農民進城受阻。此次農村土地房屋的確權登記為農民享受城鎮化土地增值收益提供合法化基礎,農民將享有對其不動產占有、使用和收益的權利。伴隨戶籍制度的放開,將增加農民在城市買房落戶資本和意愿。

我國661個城市中,一二線城市占據全國商品房銷售額近50%,這也意味著其他600多個三四線城市依然保有近4萬億的商品房市場。因此我們認為,雖然目前絕大部分三四線城市存在高庫存風險,但隨著農村土地房屋流轉的放開,農民財富的增加將為這部分城市帶來不可小覷的增量。對于開發商而言,慎重選擇、擇機進入三四線城市或值得期待。

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