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不一樣的天空

事件:11月2日,住房城鄉建設部副部長齊驥在國務院回訪督查調研組對住建部進行回訪時指出,類似一些城市此前出臺的限購政策,遲早要離開房地產市場。
 
  今年房地產市場從高位回落以來,行業政策面頻頻吹風、各種利好接踵而至:首先,實施4年之久的限購政策基本解除。6月26日呼和浩特是第一個明文松綁的城市,至今只有一線城市和三亞未解除。其次,出臺930新政、放松限貸,降低按揭利率和首付比例,支持首置和首改型居民購房置業。第三,降低公積金購房門檻,并提出要穩定住房消費。
 
  由于過往的經濟周期中,當經濟過熱房地產通常會面臨政策“打壓”;當經濟增速突然下降、房地產政策環境又會走向寬松。從1998年至2013年,房地產市場與宏觀經濟一直保持著緊密的強相關,是典型的政策市。但我們認為,2014年以來的調控政策,不是以往市場下行期“救市”舉措的卷土重來,而是以行政化調控手段逐步退出方式,終結一個行業的管制時代、走向市場化。
 
高增長不可持續
 
  2003年住建部“18號文”出臺,首次明確把房地產業作為“國民經濟的支柱產業”,由此引領了中國在資源配置上的方向性改變。2003年-2013年十年間,房地產多項指標創下歷史新高:新建商品房銷售額從7671億增長至8.14萬億,商品房新開工面積從5.4億平米攀升至20.1億平米;房地產開發投資完成額從1萬億元增長到8.6萬億元;房地產投資額占GDP之比從7.5%上升到15.1%。這些指標均在2013年達到峰值,與此同時,進入2014年全國商品房待售面積首次突破5億平米,大部分城市商品房庫存持續攀升、去化率明顯放緩。在未有任何新政策出臺、受市場供求力量自發作用之下,全國商品房銷售價格結束單邊上揚、同比出現了除2008年以外的首次下降。
 
  高增長難以持續。在行業自發調整之下,2014年前3季度房地產新開工、拿地、投資等指標紛紛回落至低位。我們預計,庫存下降到合理水平之前,這些指標仍會持續下滑。
 
行業回歸市場化
 
  新一屆政府面對新形勢下的經濟發展,提出了“讓市場在資源配置中起決定性作用”。2013年下半年以來至今,房地產行業朝著市場化方向發展的脈絡逐漸清晰。限購、限貸等行政性政策逐步淡出、行業開始向市場化回歸。“近期的房地產市場政策主要是借市場調整的窗口期,把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。” 2014年以來,市場供求關系已經發生逆轉,為去行政化提供了合適的時機。
 
因此,放開這種行政約束,嚴格來說已經不是簡單的救市問題,而是更好發揮市場在資源配置中起決定性作用。在市場化運作邏輯下,即便央行提出支持首套房貸款、給予最低7折的優惠利率,但因為無風險利率居高難下,銀行攬儲成本高、不賺錢,7折優惠也很難實現。
 
預計年末將量升價穩
 
  從成交數據來看,10月環比9月“銀十”成色十足。深圳、廈門、南京等重點一二線城商品住宅成交量環比上漲25%-60%;價格方面,環比上月走勢趨穩。主要原因有:一是930新政的政策利好促使市場信心筑底、客戶購房意愿明顯上升。世聯行客戶上門指數顯示,10月份客戶上門指數為133、較之9月份111增長19.8%;二是開發商加大推盤力度、促銷范圍繼續擴大。從世聯行對24個重點城市的監測數據來看,降價樓盤數量在繼續擴大,但降幅有所收窄。降幅在10%以下的樓盤數量占比在10月份提升至52.3%,而9月份這一占比為51%。三是按揭貸款利率呈現緩慢下降。目前基準利率、甚至97折成為主流。
 
  年底臨近,市場整體的商品房庫存仍在高位,上市房企中大部分前3季度的年度目標完成率低于65%。因此,未來2個月依然是積極出貨的重要窗口期,房價會呈現穩中趨降,疊加信貸環境趨于改善,市場成交量有望筑底回升。
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